[คู่มือชีวิตในไทย: กฎหมายที่ควรรู้] ชาวต่างชาติซื้อหรือเช่าบ้านในไทยได้ไหม? | กฎเรื่องที่ดิน คอนโด และการเช่าที่ควรรู้

ยินดีต้อนรับสู่ตอนที่ 3 ของซีรีส์ “คู่มือชีวิตในไทย: กฎหมายที่ควรรู้” ตอนที่แล้วเราพูดถึงวีซ่า ใบอนุญาตทำงาน และการรายงานตัวทุก 90 วัน คราวนี้เรามาตอบคำถามที่ใครก็ตามที่กำลังจะมาอยู่ในประเทศไทยต้องถาม: ชาวต่างชาติซื้อหรือเช่าอสังหาริมทรัพย์ในไทยได้ไหม? คำตอบมีความละเอียดอ่อนกว่าแค่ “ได้” หรือ “ไม่ได้”

1. สรุปก่อนเลย: ชาวต่างชาติไม่สามารถถือครองที่ดินในประเทศไทยได้

ขอเริ่มด้วยหลักการพื้นฐานก่อน

ชาวต่างชาติไม่สามารถถือครองกรรมสิทธิ์ในที่ดินในประเทศไทยได้

ข้อห้ามนี้บัญญัติไว้อย่างชัดเจนในมาตรา 86 ของประมวลกฎหมายที่ดิน (พ.ศ. 2497) ไม่ว่าคุณจะมีวีซ่าประเภทใด อยู่มานานแค่ไหน หรือลงทุนไปเท่าไหร่ ก็ใช้กฎเดียวกันทั้งนั้น แม้แต่วีซ่า LTR หรือ Thailand Privilege ก็ไม่ได้ให้สิทธิ์ถือครองที่ดิน

ผู้ฝ่าฝืนมีโทษตามมาตรา 111-113 ของกฎหมายเดียวกัน คือจำคุกสูงสุด 2 ปี และ/หรือปรับสูงสุด 20,000 บาท

อย่างไรก็ตาม “ซื้อที่ดินไม่ได้” ไม่ได้หมายความว่า “ถือครองอสังหาริมทรัพย์ไม่ได้เลย” ชาวต่างชาติมีทางเลือก 3 ทาง:

ซื้อคอนโดมิเนียมในชื่อตัวเอง (วิธีที่ง่ายที่สุด)
เช่าที่ดินและเป็นเจ้าของอาคารบนที่ดินนั้น (สำหรับบ้านเดี่ยวหรือวิลล่า)
เช่าอสังหาริมทรัพย์ (พบบ่อยที่สุดในหมู่พนักงานต่างชาติที่ส่งมาโดยบริษัท)

2. คอนโดมิเนียม: อสังหาริมทรัพย์ที่ชาวต่างชาติเป็นเจ้าของได้จริง

ตามมาตรา 19 ของพระราชบัญญัติอาคารชุด (พ.ศ. 2522) ชาวต่างชาติสามารถถือกรรมสิทธิ์ (Freehold) ในห้องชุดคอนโดมิเนียมในชื่อตัวเองได้ นี่เป็นอสังหาริมทรัพย์ประเภทเดียวที่ชาวต่างชาติสามารถถือกรรมสิทธิ์ได้เต็มๆ ในประเทศไทย

กฎ 49% โควตา

ชาวต่างชาติรวมกันสามารถถือครองได้สูงสุด 49% ของพื้นที่ขายทั้งหมด ในอาคารชุดเดียว ที่เหลืออีก 51% ขึ้นไปต้องเป็นของคนไทย

โควตานี้นับแยกตามอาคาร อาคารยอดนิยมในทำเลดีๆ อาจหมดโควตาแล้ว ก่อนตัดสินใจซื้อควรตรวจสอบโควตาที่เหลือกับสำนักงานนิติบุคคลอาคารชุดก่อนเสมอ

เงื่อนไขบังคับ: โอนเงินจากต่างประเทศ + แบบ FET

เงินที่จะใช้ซื้อต้องโอนมาจากต่างประเทศเป็นเงินตราต่างประเทศ แล้วแลกเป็นเงินบาทในประเทศไทย คุณไม่สามารถใช้เงินบาทที่เก็บไว้ในบัญชีธนาคารไทยอยู่แล้วซื้อได้

ธนาคารที่รับเงินจะออกแบบ FET (Foreign Exchange Transaction Form) ซึ่งจำเป็นต้องใช้ในการจดทะเบียนกรรมสิทธิ์ที่สำนักงานที่ดิน ธนาคารมีหน้าที่ออก FET อัตโนมัติสำหรับการโอนเงิน 50,000 เหรียญสหรัฐขึ้นไป สำหรับจำนวนน้อยกว่านั้น แจ้งธนาคารว่าจะใช้ซื้อคอนโดแล้วธนาคารจะออกให้ได้ อย่าลืมขอแบบ FET ทุกครั้ง

ค่าใช้จ่ายในการซื้อ

รายการ	อัตรา	หมายเหตุ
ค่าธรรมเนียมโอน	2%	คิดจากราคาประเมิน มักแบ่งจ่ายคนละครึ่ง
อากรแสตมป์	0.5%	ใช้อย่างใดอย่างหนึ่ง ระหว่างอากรแสตมป์กับ SBT
ภาษีธุรกิจเฉพาะ (SBT)	3.3%	ใช้เมื่อขายภายใน 5 ปีนับแต่วันจดทะเบียน
ภาษีหัก ณ ที่จ่าย	ขึ้นอยู่กับกรณี	ขึ้นอยู่กับสถานะผู้ขายและระยะเวลาถือครอง

”คอนโด” กับ “อพาร์ตเมนต์”: ต่างกันตามกฎหมาย

กรรมสิทธิ์ของชาวต่างชาติใช้ได้กับอาคารชุดที่จดทะเบียนเป็นนิติบุคคลอาคารชุดตามพระราชบัญญัติอาคารชุดเท่านั้น “อพาร์ตเมนต์” หรือ “เซอร์วิสอพาร์ตเมนต์” ทั่วไปไม่อยู่ในหมวดนี้ ดังนั้นสามารถเช่าได้แต่ถือกรรมสิทธิ์ไม่ได้ ตรวจสอบสถานะการจดทะเบียนของอาคารก่อนซื้อเสมอ

ในปี 2567 ชาวต่างชาติโอนกรรมสิทธิ์คอนโดมิเนียมในไทยรวม 14,573 รายการ (ข้อมูลจาก REIC ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์)

3. บ้านเดี่ยวและวิลล่า: เป็นเจ้าของอาคารได้ แต่ที่ดินต้องเช่า

หากคุณต้องการบ้านเดี่ยวหรือวิลล่า ทางเลือกที่ทำได้จริงคือการเช่าที่ดินระยะยาวและเป็นเจ้าของอาคารในชื่อตัวเอง

สัญญาเช่า 30 ปี (ทางเลือกที่พบบ่อยที่สุด)

มาตรา 540 ของประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์กำหนดระยะเวลาเช่าสูงสุดสำหรับอสังหาริมทรัพย์ไว้ที่ 30 ปี โครงสร้างมาตรฐานคือเช่าที่ดินและเป็นเจ้าของอาคารบนที่ดินนั้นในชื่อตัวเอง

การเช่าที่เกิน 3 ปีต้องจดทะเบียนที่สำนักงานที่ดินตามมาตรา 538 ของประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ หากไม่จดทะเบียน ไม่สามารถยกขึ้นต่อสู้บุคคลภายนอกได้

ความเข้าใจผิดเรื่อง “ต่ออายุ 30+30+30 ปี”:
คุณอาจเห็นสัญญาที่มีข้อกำหนดให้ต่ออายุได้อีก 2 ครั้ง ครั้งละ 30 ปี แต่ศาลฎีกาไทยได้มีคำพิพากษาในเดือนมีนาคม 2568 (คดีหมายเลข 4655/2566) ว่าข้อตกลงต่ออายุอัตโนมัติล่วงหน้าไม่มีผลบังคับทางกฎหมาย การต่ออายุแต่ละครั้งต้องอาศัยข้อตกลงใหม่ หากเจ้าของที่ดินปฏิเสธ ไม่มีสิทธิ์บังคับให้ต่ออายุได้

เกิดอะไรขึ้นกับอาคารเมื่อสัญญาเช่าสิ้นสุด?

นี่คือประเด็นสำคัญที่หลายคนมองข้าม ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ไม่มีบทบัญญัติชัดเจนที่ให้สิทธิ์ผู้เช่าบังคับให้เจ้าของที่ดินรับซื้ออาคารที่ผู้เช่าสร้างขึ้น หากไม่มีข้อกำหนดเฉพาะในสัญญา สถานะของอาคารเมื่อสัญญาเช่าสิ้นสุดจะอยู่ในเขตสีเทาทางกฎหมาย

สิทธิเหนือพื้นดิน (Superficies สูงสุด 30 ปี) เป็นทรัพยสิทธิที่จดทะเบียนได้ ทำให้การเป็นเจ้าของอาคารของคุณบังคับได้กับบุคคลภายนอก — แข็งแกร่งกว่าสัญญาเช่าธรรมดาในแง่นั้น อย่างไรก็ตาม มาตรา 1416 ของประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์กำหนดไว้เมื่อสิทธิเหนือพื้นดินสิ้นสุดลงว่า:

เจ้าของที่ดินสามารถเรียกให้รื้อถอนอาคาร — ซึ่งในทางปฏิบัติหมายถึงการรื้อถอนโดยผู้ทรงสิทธิ์เป็นผู้รับผิดชอบค่าใช้จ่าย
เจ้าของที่ดินอาจเลือกรับซื้ออาคารในราคาตลาด ณ เวลานั้น — แต่นี่คือสิทธิ์ของเจ้าของที่ดิน ไม่ใช่หน้าที่

หากเจ้าของที่ดินบอกให้รื้อถอน ผู้ทรงสิทธิ์ไม่มีสิทธิ์ตามกฎหมายที่จะบังคับให้รับซื้อ การลงทุนสร้างอาคารอาจสูญเปล่าได้

การคุ้มครองที่ได้ผลจริงมีทางเดียว: ระบุข้อกำหนดภาระหน้าที่รับซื้ออาคารไว้ในสัญญา

สัญญาเช่าระยะยาวหรือสิทธิเหนือพื้นดินที่เกี่ยวข้องกับการก่อสร้างสำคัญ ควรระบุข้อกำหนดภาระหน้าที่รับซื้ออาคาร (Building Purchase Obligation Clause) — ข้อกำหนดที่บังคับให้เจ้าของที่ดินต้องรับซื้ออาคารในราคาตลาดเมื่อสัญญาสิ้นสุด โดยควรตกลงเรื่องต่อไปนี้ด้วย:

วิธีประเมินมูลค่าและผู้ประเมินราคา (มักเป็นสาเหตุของข้อพิพาท)
ภาระหน้าที่นี้ผูกพันผู้สืบทอดหากเจ้าของที่ดินขายหรือเสียชีวิตหรือไม่
หลักประกัน เช่น เงินฝากไว้ในบัญชี Escrow หรือจดจำนองอาคาร

สิทธิอาศัย/สิทธิเก็บกิน (Usufruct จดทะเบียนที่สำนักงานที่ดิน ตลอดชีวิตสำหรับบุคคลธรรมดา สูงสุด 30 ปีสำหรับนิติบุคคล) มีข้อจำกัดในลักษณะเดียวกัน การคุ้มครองอาคารขึ้นอยู่กับสิ่งที่สัญญากำหนดไว้ทั้งหมด

เนื่องจากความซับซ้อนที่เกี่ยวข้อง ผู้ที่กำลังพิจารณาการเช่าระยะยาว สิทธิเหนือพื้นดิน หรือสิทธิอาศัยสำหรับทรัพย์สินที่มีการก่อสร้างสำคัญ ควรปรึกษาทนายความด้านอสังหาริมทรัพย์ที่มีคุณสมบัติตามกฎหมายไทย รวมถึงสำนักงานของเราที่ทำงานร่วมกับทนายความชาวไทยของ JTJB International Lawyers

กรณีคู่สมรสเป็นคนไทย

คู่สมรสชาวไทยสามารถซื้อที่ดินได้ แต่สำนักงานที่ดินจะให้คู่สมรสชาวต่างชาติเซ็นคำประกาศยืนยันว่าเงินที่ใช้ซื้อเป็นสินส่วนตัวของคู่สมรสชาวไทย เมื่อเซ็นแล้ว คู่สมรสชาวต่างชาติถือว่าสละสิทธิ์ทางกฎหมายในที่ดินนั้น หากหย่าร้าง ที่ดินจะเป็นของคู่สมรสชาวไทยโดยพื้นฐาน

4. โครงสร้างนอมินี: ผิดกฎหมายและกำลังถูกดำเนินคดีอย่างจริงจัง

การใช้บริษัทที่มีผู้ถือหุ้นไทยเป็นเพียง “หน้าฉาก” เพื่อถือที่ดินทางอ้อม ถือเป็นการละเมิดพระราชบัญญัติการประกอบธุรกิจของคนต่างด้าว (FBA) และเป็นสิ่งผิดกฎหมาย

การบังคับใช้กฎหมายขนาดใหญ่กำลังดำเนินอยู่

กรมพัฒนาธุรกิจการค้า (DBD) ได้นำระบบ AI (IBAS) มาตรวจจับโครงสร้างบริษัทที่ผิดปกติ ปัจจุบันมีบริษัทมากกว่า 46,918 แห่งอยู่ระหว่างการสอบสวน การบังคับใช้กฎหมายเข้มข้นทั้งในกรุงเทพฯ และแหล่งท่องเที่ยวอย่างเกาะสมุยและเกาะพะงัน

โทษหนักมาก

ตามมาตรา 36-37 ของพระราชบัญญัติการประกอบธุรกิจของคนต่างด้าว:

จำคุกสูงสุด 3 ปี
ปรับสูงสุด 1,000,000 บาท
คำสั่งบังคับขาย: หากไม่ขายที่ดินที่ถือครองผิดกฎหมายภายในระยะเวลาที่กำหนด ทางการอาจสั่งขายทอดตลาดได้

บทลงโทษตามมาตรา 111-113 ของประมวลกฎหมายที่ดินอาจใช้บังคับควบคู่กันด้วย “ไม่รู้ว่าผิดกฎหมาย” ไม่ใช่ข้อแก้ตัวที่กฎหมายไทยยอมรับ

5. การเช่า: สิ่งที่ต้องตรวจสอบก่อนเซ็นสัญญา

พนักงานต่างชาติส่วนใหญ่ที่บริษัทส่งมาอยู่ในคอนโดมิเนียมหรือเซอร์วิสอพาร์ตเมนต์แบบเช่า ต่อไปนี้คือสิ่งที่ควรระวัง

เงื่อนไขสัญญาเช่ามาตรฐาน

รายการ	เงื่อนไขทั่วไป
ระยะเวลาสัญญา	1 ปีเป็นมาตรฐาน สัญญาระยะสั้นมักแพงกว่าต่อเดือน
เงินประกัน (ค่าเซ็นกุญแจ)	ปกติ 2 เดือน
ค่าเช่าล่วงหน้า	ปกติ 1 เดือน
การยกเลิกก่อนกำหนด	ขึ้นอยู่กับสัญญา มักมีค่าปรับ

รายการตรวจสอบก่อนเซ็นสัญญา

① ฉบับภาษาไทยมีผลทางกฎหมายเหนือกว่า
หากมีความขัดแย้งระหว่างฉบับภาษาไทยกับภาษาอังกฤษ ฉบับภาษาไทยจะมีผลบังคับ อย่าพึ่งพาแค่ฉบับภาษาอังกฤษเพื่อทำความเข้าใจสิ่งที่ตัวเองตกลง

② กำหนดเงื่อนไขการคืนเงินประกันให้ชัดเจน
ข้อพิพาทเรื่องเงินประกันตอนย้ายออกเป็นกรณีขัดแย้งที่พบบ่อยที่สุด ระบุไว้ในสัญญาให้ชัดว่าจะคืนเงินประกันภายในกี่วันหลังย้ายออก และหักค่าซ่อมแซมอะไรได้บ้าง

③ ชี้แจงความรับผิดชอบในการซ่อมแซมและค่าส่วนกลาง
โดยทั่วไปการซ่อมแซมเล็กน้อย (หลอดไฟ ฝักบัว) เป็นความรับผิดชอบผู้เช่า การซ่อมแซมใหญ่ (แอร์ เครื่องทำน้ำอุ่น) เป็นของเจ้าของ ต้องตรวจสอบด้วยว่าค่าส่วนกลางอาคารชุดใครเป็นผู้จ่าย

④ บันทึกสภาพห้องตอนเข้าอยู่
ถ่ายรูปทุกห้องพร้อมวันที่ตอนเข้าอยู่ ความเสียหายที่มีอยู่ก่อนที่คุณไม่ได้บันทึกไว้อาจถูกหักออกจากเงินประกันตอนย้ายออก

⑤ สัญญาเช่าในนามบริษัทมีภาระภาษีหัก ณ ที่จ่าย 5%
หากบริษัทเป็นผู้ทำสัญญาเช่า (ซึ่งพบบ่อยในกรณีที่พักที่บริษัทจัดให้) บริษัทมีหน้าที่หักภาษี ณ ที่จ่าย 5% จากค่าเช่าแต่ละงวดก่อนจ่ายให้เจ้าของ นี่เป็นแนวปฏิบัติมาตรฐานสำหรับการเช่าระหว่างนิติบุคคลกับบุคคลธรรมดา สัญญาเช่าระหว่างบุคคลธรรมดากับบุคคลธรรมดาไม่มีภาระนี้

กฎระเบียบคุ้มครองผู้บริโภคใหม่สำหรับการจอง Off-Plan (2568)

หากคุณกำลังจะจองคอนโดมิเนียมแบบ Off-Plan โปรดทราบว่าประกาศคณะกรรมการคุ้มครองผู้บริโภค (สคบ.) เรื่องสัญญาจองคอนโดมิเนียม มีผลบังคับใช้ตั้งแต่วันที่ 31 มกราคม 2568 กำหนดให้มีข้อสัญญามาตรฐานและห้ามผู้ประกอบการยึดเงินจองโดยไม่เป็นธรรม

6. สรุป: 3 กฎที่ต้องรู้ก่อนเลือกที่พัก

กฎ	ประเด็นสำคัญ
① ชาวต่างชาติซื้อที่ดินในไทยไม่ได้	ถือกรรมสิทธิ์ได้เฉพาะคอนโดมิเนียม (ม. 19 โควตา 49%)
② สัญญาเช่าฉบับภาษาไทยมีผลบังคับทางกฎหมาย	ให้ผู้เชี่ยวชาญตรวจสอบก่อนเซ็นชื่อ
③ โครงสร้างนอมินีผิดกฎหมายและถูกดำเนินคดี	AI ตรวจจับ โทษจำคุกสูงสุด 3 ปี + ปรับ 1,000,000 บาท

หมายเหตุเรื่องสัญญาเช่า 99 ปี:
คุณอาจเคยได้ยินเรื่องข้อเสนอให้ชาวต่างชาติเช่าที่ดินได้ 99 ปี แต่รัฐบาลไทยระงับการพิจารณากฎหมายนี้ไว้ในเดือนกันยายน 2568 ณ เดือนเมษายน 2569 ยังไม่มีกฎหมายดังกล่าวบังคับใช้

บทความที่เกี่ยวข้อง

บทความนี้สรุปข้อมูลทั่วไป ณ เดือนเมษายน 2569 การซื้อและเช่าอสังหาริมทรัพย์มีความแตกต่างกันอย่างมากขึ้นอยู่กับสถานการณ์ของแต่ละบุคคล กรุณาปรึกษาทนายความหรือผู้เชี่ยวชาญด้านอสังหาริมทรัพย์สำหรับธุรกรรมเฉพาะ บทความนี้มีวัตถุประสงค์เพื่อให้ข้อมูลทั่วไปเกี่ยวกับระบบกฎหมายของประเทศไทย และไม่ถือเป็นคำแนะนำทางกฎหมายภายใต้กฎหมายไทย สำหรับกรณีเฉพาะ กรุณาปรึกษาผู้เชี่ยวชาญที่มีใบอนุญาตทนายความไทย สำนักงานของเราทำงานร่วมกับทนายความไทยของ JTJB International Lawyers